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		배포일시	2015. 3. 5 .(목) 총 13매(본문 13매)
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수도권 아파트 실거래가격 기준 전세가격 비율 70% 수준

- ‘15년1월 기준 69.8%로‘13년1월 대비 7.6%p 상승 -

- 규모별로는 중소형, 가격은 2～3억대가 가장 높아 -

- 전세가격 비율의 상승은 매매수요로 전환되면서 매매량은 증가하고 있으나 매매가격 변동은 안정적 -

□ 한국감정원은 3월 5일 국토교통부(세종청사) 기자실에서 실거래가격 기준 수도권 아파트 전세시장의 분석결과를 발표하였다.

□ 한국감정원 채미옥 부동산연구원장은 최근 수도권 주택시장의 실거래신고자료를 종합적으로 분석한 결과, 전세가격비율은 중대형 아파트 중심으로 높게 상승하였고,

ㅇ 주택가격 대비 전세가격 비율 증가로 전세수요가 유사가격대의 연립, 다세대 주택의 매매수요로 전환되고 있어 매매거래량이 증가하고 있으며,

ㅇ 매매가격은 비교적 완만한 상승세를 나타내고 있어 주택매매시장은 비교적 안정세를 보이고 있다고 설명하였다.

□ 현재 주택통계가 대부분 표본조사에 의한 조사통계를 기준으로 공표되고 있으나, 이번 분석은 실거래 신고가격을 기준으로 하여 보다 정확한 주택시장에 대한 분석결과이며, 실거래 신고가 계약 후 60일 이내로 되어 있어 ‘15년 1월을 기준으로 분석하였다고 설명하였다.

Ⅰ. 수도권 전세가격 비율 현황 및 변동

□ 최근 수도권 주택시장동향 주요 특징

□ (수도권 전세․매매동향) 중소형 아파트를 중심으로 전세가격은 상승, 매매가격은 하향추세에서 상향추세로 전환되면서 회복세 지속

ㅇ 매매가격은 60㎡이하 소형주택이 2.88%로 중대형 보다 높게 상승

ㅇ 전세가격은 중형이 6.95% 가장 많이 상승, 60㎡이하 소형은 4.4%상승

a. 수도권 아파트 전세가격 변화	b. 수도권 아파트 매매가격 변화

□ (서울 전세동향) ‘15년 1월 기준 강남 9개구 중 2개구가 장기평균보다 높게 상승, 경기 및 인천의 전세가격은 장기평균상승률 이상 지속적으로 상승

[서울 강북아파트전세가격 변동 지역수 변화]	[서울 강남아파트전세가격 변동 지역수 변화]

□ (매매거래량 증가) `15.1월 주택거래량은 전년동월대비 32% 증가

[연도별 1월 거래량 추이]	[지역별 주택매매거래량 변화(만건)]
	구분	`15.1월	`14.1월	증감율
	전국	7.8	5.9	32.2%
	수도권	3.4	2.6	30.7%
	(서울)	1.1	0.8	37.5%
	지방	4.4	3.3	33.3%

□ 수도권 아파트 전세가격 비율 분석

□ (전체현황) `15년 1월 수도권 전세가격 비율은 69.8%*로 ‘13년 1월 대비 7.6%p 상승

* 총 8,453개 동일 단지 및 규모별 아파트의 전세가격 비율에 대한 산술평균값

ㅇ ‘13년 1월 60～70%대에 집중 되었던 전세가격 비율은 70～80%대로 상향이동 되었고, 상하위 1% 분위수도 ’13년 1월(27.5%, 83.3%)보다 상승(32.1%, 91.3%)이동 되었으며, 상위 1%는 전세가격비율이 90%를 초과하거나 매매가격 수준을 넘는 것으로 나타남

(단위: %)

아파트 규모별			아파트 전세가격대별			전 체
	전세가격비율	아파트 유형수		전세가격비율	아파트 유형수	전세가격 비율	아파트 유형수
소형	72.2	2925	1억 이하	60.4	746	69.8	8,453
중소형	70.5	3779	1억~2억	70.2	3193
중형	65.2	400	2억~3억	72.4	2617
중대형	65.0	1068	3억~5억	69.5	1525
대형	60.7	281	5억 초과	68.4	372

a. `13년 1월 수도권 전세가격 비율 분포	b. `15년 1월 수도권 전세가격 비율 분포

□ (규모별) `15년 1월 소형 아파트의 전세가격 비율은 72.2%로 가장 높고, `13년 1월 대비 5.8%p 증가하였으며, 규모가 클수록 전세 증가폭은 높게 나타남

ㅇ 전세가격비율은 규모가 작을수록 높고, 규모가 클수록 낮으며, 규모가 클수록 증가폭이 큰 원인은 규모가 작을수록 전세가격의 상승이 높았고, 규모가 클수록 매매가격 하락폭이 컸기 때문

□ (전세가격대별)  ‘15년 1월 전세가격 2억～3억대의 전세가격 비율이 72.4%로 가장 높고, ‘13년 1월 대비 10%p 증가하였으며, 1억원 이하의 전세가격 비율의 변화폭은 미미한 수준(1.3%p)으로 소액 전세시장은 비교적 안정적

규모, 전세가격대	2013년 1월 전세가격 비율						2015년 1월 전세가격 비율						b-a
	평균(a)	1%	25%	50%	75%	99%	평균(b)	1%	25%	50%	75%	99%
전체	62.2	27.5	56.9	63.6	68.9	83.3	69.8	32.1	64.5	71.5	77.2	91.3	7.6
소형	66.4	20.3	62.8	68.1	72.5	86.0	72.2	25.8	67.6	74.4	79.8	92.7	5.8
중소형	62.4	33.3	58.3	63.3	67.5	81.7	70.5	38.3	65.7	71.7	76.8	90.6	8.1
중형	56.7	24.7	50.9	58.5	64.0	75.7	65.2	28.4	59.3	67.3	73.4	86.0	8.5
중대형	54.5	23.2	49.5	55.8	60.8	73.7	65.0	32.2	60.0	67.0	72.4	85.8	10.5
대형	51.2	27.5	44.9	51.6	57.5	74.3	60.7	25.1	54.7	62.5	68.0	85.1	9.5
1억이하	59.1	16.0	52.9	61.4	68.1	83.3	60.4	11.9	53.3	62.8	70.4	88.4	1.3
1억~2억	63.8	27.7	58.9	65.1	70.3	84.2	70.2	31.9	64.6	71.9	77.9	91.9	6.4
2억~3억	62.4	36.1	57.6	63.3	68.0	82.0	72.4	43.1	67.4	73.5	78.7	92.2	10.0
3억~5억	59.1	34.5	53.5	60.3	65.2	78.4	69.5	36.5	65.4	70.9	75.6	87.3	10.3
5억 초과	60.0	37.1	53.5	60.7	66.9	79.0	68.4	34.9	63.0	70.1	75.2	89.5	8.4

□ 지역별 아파트 전세가격 비율 분석

□ (서울지역) `15년 1월 전세가격비율은 69.5%로 수도권 평균(69.8%)보다 낮고, ‘13년 1월 대비 7.4%p 상승

ㅇ 소형아파트와 전세가격 2～3억대의 전세가격비율이 71.3%, 72.2%로 가장 높으나, ‘13년 1월 대비 상승폭은 중대형과 고액인 전세가격 3～5억대의 아파트가 가장 높음 (각 10.6%p, 9.6%p)

- 전세가격이 1억이하 아파트는 전세가격 비율이 47.6%로 낮고, ‘13년 1월 대비 -4.1%p 하락 하였으며, 이 지역은 강동구 소형 재건축 대상 아파트로 파악됨.

ㅇ 서울 권역별 전세가격 비율은 서북권, 동북권, 서남권은 71%로 이상으로 비교적 높고, 동남권(62.8%), 도심권(67.9%)은 비교적 낮으며, 특히 동남권(강남4구)이 62.8%로 가장 낮은 이유는 강남 재건축대상 아파트의 영향으로 분석됨

□ (경기지역) `15년 1월 전세가격비율은 70.8%로 서울(69.8%), 인천(65.7%)보다 높고, ‘13년 1월 대비 8.0%p 상승

ㅇ 소형과 전세가격 2～3억대의 전세가격비율이 73.2%, 73.4%로 가장 높으나, `13년 1월 대비 상승폭은 대형과 전세가격 3～5억대의 아파트가 가장 높음(각 12.9%p, 12.5%p)

ㅇ 경기지역 중 전세가격 비율이 비교적 높은 도시는 안양시(75.0%), 수원시(74%)이며, 낮은 도시는 의정부시(70.7%), 성남시(69.4%)이나, 대부분 수도권 평균보다 높은 수준

ㅇ ‘13년 1월 대비 전세가격 비율의 상승폭이 높은 지역은 용인시(10.1%p), 부천시(9.2%p)이며, 이들 지역은 상대적으로 매매가격의 상승률이 낮았던 지역으로 분석됨

(단위: %, %p)

구 분	서울 권역별 전세가격 비율					경기 주요도시 전세가격 비율
	도심	동북	서북	서남	동남	고양	성남	부천	수원	용인	안양	의정부
`13년 1월(A)	59.7	64.4	62.7	64.2	56.2	65.0	61.8	63.7	66.5	61.3	66.3	62.6
`15년 1월(B)	67.9	71.6	71.9	71.6	62.8	72.2	69.4	72.9	74.0	71.4	75.0	70.7
(B)-(A)	8.2	7.2	9.2	7.4	6.6	7.2	7.6	9.2	7.5	10.1	8.7	8.1

서울 권역별 전세가격 비율(%)	경기 주요도시별 전세가격 비율(%)
주: 그림내 숫자는 `13년 1월 대비 `15년 1월 아파트 전세가격 비율의 증감(%p)

□ (인천지역) 전세가격 비율이 65.7%로 서울(69.8%), 경기(70.8%)에 비해 가장 낮고, ‘13년 1월 대비 6.0%p 상승

ㅇ 전체적으로 안정적인 전세시장으로 소형이 70%을 상회하고 있으며, 2～5억의 전세가격 비율이 급격히 상승하였으나, 그 원인은 대형평형의 매매가격 하락이 원인으로 분석

수도권 지역별 아파트 전세가격 비율 변동

(단위: %)

규모별					전세가격대별
구분		`13년 1월(A)	`15년 1월(B)	(B)-(A)	구분	`13년 1월(A)	`15년 1월(B)	(B)-(A)
서울	전체	62.1	69.5	7.4
	소형	65.0	71.3	6.3	1억 이하	51.7	47.6	-4.1
	중소형	62.6	69.9	7.3	1억~2억	63.7	68.5	4.8
	중형	53.6	59.3	5.7	2억~3억	63.6	72.2	8.6
	중대형	57.0	67.6	10.6	3억~5억	59.4	69.0	9.6
	대형	54.2	61.3	7.1	5억 초과	59.9	68.1	8.2
경기	전체	62.8	70.8	8.0
	소형	67.9	73.2	5.3	1억 이하	60.1	61.7	1.6
	중소형	62.6	71.3	8.7	1억~2억	64.4	71.3	6.9
	중형	59.0	68.5	9.5	2억~3억	61.6	73.4	11.8
	중대형	53.9	65.3	11.4	3억~5억	58.1	70.6	12.5
	대형	49.5	62.4	12.9	5억 초과	61.3	70.8	9.5
인천	전체	59.7	65.7	6.0
	소형	64.2	70.1	5.9	1억 이하	59.2	60.9	1.7
	중소형	60.5	67.9	7.4	1억~2억	60.9	67.4	6.5
	중형	51.8	58.2	6.4	2억~3억	49.9	65.8	15.9
	중대형	48.1	55.1	7.0	3억~5억	35.2	58.0	22.8
	대형	46.4	47.1	0.7	5억 초과	-	-	-

[참고] 실거래자료를 활용한 전세가격비율 산정기준

▪1단계: 동일단지내 동일규모의 평균전세가격 ÷ 동일단지내 동일규모의 평균매매가격

평균은 3개월 이동평균이용, 과대/과소 전세가격 및 매매가격인 1층 및 최고층 거래는 제외

[eqn: `예)``2015년``1월``A단지의``85m ^{2} 의``전세가격비율# ``````````````````= {2014년``11월 SIM 2015년``1월``평균전세가격} over {2014년``11월 SIM 2015년``1월``평균매매가격}]

▪2단계: 동일 단지 및 규모 아파트에서 산출된 전세가비율을 지역별, 전세가격대별

(`15년 1월 전세가격기준), 규모별로 대표값 추정(산술평균, 중위값)

* 아파트 규모기준은 소형 60m2이하, 중소형 60m2초과∼85m2이하, 중형 85m2초과∼102m2이하, 중대형 102m2초과∼135m2 이하, 대형-135m2 초과임

Ⅱ. 전세가격 비율 및 거래량의 연계성 분석

□ 전세가격 비율 및 매매․전세가격차의 관계

□ (분포현황) 매매가격과 전세가격 차이가 1억원 이하인 유형은 전체 8,453개 아파트 중 총 5,145개 (60.9%)

ㅇ 이들 유형은 1억 미만의 구입자금을 조달한다면 매입가능한 아파트이고, 임차(전세)수요가 매매수요로 전환가능성이 높음

* A구간(매매․전세가격차 1억 미만)의 전세가율은 74.4%, B구간(매매․전세가격차 1억 초과 3억 미만)의 전세가율은 64.6%, C구간(매매․전세가격차 3억 초과)의 전세가율은 48.6%

[전세가격 비율 및 매매전세가격차 분포]	[3억 이하 매매전세가격차이의 분포]

* 수도권의 경우 전세가격 비율이 77.5%(매매가격과 전세가격 차이가 6.2천만원인) 경우 매매전환을 고려하는 것으로 조사됨 (국토연구원(2015), “전월세시장 형태 및 인식 변화와 시사점”, 국토정책Brief)

□ (규모별 변화) 매매․전세가격 차이가 1억 이하는 대부분 중소형이며, `13년 대비 `15년 추가된 유형은 경기도 소재의 중소형아파트*

[`13년 1월 아파트 규모별 유형 분포]	[`15년 1월 아파트규모별 유형 분포]

□ (전세가격대별 변화) 전세가격이 1～2억이하인 아파트 유형이 주로 분포하며, 서울 강남권을 제외한 지역의 아파트 유형도 포함됨

ㅇ `13년 대비 `15년 추가된 유형은 서울 서북권 및 동북권의 2～3억대 아파트들이며, 특히 서울 도심의 1～2억대 아파트들의 매매․전세가격 차이는 평균 6천만원 이하인 것으로 나타남

[`13년 1월 아파트 전세가격대별 유형 분포]	[`15년 1월 아파트 전세가격대별 유형 분포]

□ 매매․전세가격차와 매매거래량의 관계

□ (매매동향) 서울은 소형 연립의 거래량이 전년대비 43.6%로 아파트(31%) 보다 높게 거래된 반면, 경기는 다세대, 아파트 거래량이 각각 32.6%, 30.4% 증가로 아파트 이외의 주택거래가 크게 상승

□ (매매수요로의 전환) 1～2억원 이하의 소형 아파트 전세수요가  2～3억원대의 소형주택 매매수요로 전환되는 것으로 분석됨

ㅇ 매매․전세가격차가 1억원 미만인 전세가격 2억원 이하의 아파트에 대한 수요는 비슷한 가격대의 다세대 및 연립주택의 매매수요로 전환되어 다세대 연립주택이 아파트에 대한 대체재 역할을 담당하고 있는 것으로 분석됨

지역별 중형이하 공동주택의 매매거래량 변화

(단위: 천호)

		수도권			서울			경기			인천
		`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비
전체	다세대	68.4	85.7	25.2%	27.8	34.6	24.4%	29.0	36.5	26.0%	11.7	14.6	24.8%
	아파트	256.7	325.0	26.6%	68.7	91.7	33.5%	151.9	187.3	23.3%	36.2	46.0	27.2%
	연립	11.6	15.4	32.1%	4.3	6.3	46.2%	6.2	7.8	25.1%	1.1	1.3	17.0%
소형	다세대	50.8	65.0	28.1%	21.0	26.4	25.8%	19.8	26.2	32.6%	10.0	12.4	23.8%
	아파트	55.9	73.4	31.1%	15.4	20.2	31.0%	32.0	41.7	30.4%	8.5	11.4	34.2%
	연립	5.8	7.4	27.7%	1.8	2.6	43.6%	3.3	4.1	21.8%	0.7	0.8	14.7%
중소형	다세대	16.6	19.2	15.6%	6.3	7.5	18.5%	8.8	9.7	10.9%	1.6	2.0	30.1%
	아파트	79.5	97.2	22.2%	21.7	28.0	29.2%	46.6	55.9	20.1%	11.3	13.2	17.5%
	연립	4.0	5.4	35.8%	1.6	2.5	50.0%	1.9	2.4	28.2%	0.4	0.5	14.0%
중형	다세대	1.0	1.4	37.2%	0.5	0.7	41.7%	0.4	0.6	31.4%	0.1	0.1	38.7%
	아파트	82.9	101.8	22.8%	21.2	28.0	31.8%	50.7	60.8	20.0%	10.9	13.0	18.8%
	연립	1.9	2.6	37.4%	0.9	1.2	44.3%	1.0	1.3	30.0%	0.1	0.1	58.5%

지역별 3억 이하의 공동주택의 거래량 변화

(단위: 천호)

		수도권			서울			경기			인천
		`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비	`13년	`14년	전년대비
전체	다세대	68.4	85.7	25.2%	27.8	34.6	24.4%	29.0	36.5	26.0%	11.7	14.6	24.8%
	아파트	256.7	325.0	26.6%	68.7	91.7	33.5%	151.9	187.3	23.3%	36.2	46.0	27.2%
	연립	11.6	15.4	32.1%	4.3	6.3	46.2%	6.2	7.8	25.1%	1.1	1.3	17.0%
~ 1억	다세대	24.7	31.2	26.2%	4.3	5.0	16.1%	12.0	15.7	30.8%	8.4	10.5	24.7%
	아파트	11.8	14.9	26.4%	0.5	0.8	73.6%	7.9	9.5	20.2%	3.5	4.6	34.2%
	연립	3.3	3.8	13.0%	0.3	0.5	30.9%	2.4	2.6	10.7%	0.6	0.7	12.0%
1억 ~ 2억	다세대	32.7	39.8	21.9%	14.0	17.0	21.8%	15.5	18.8	21.4%	3.2	4.0	24.6%
	아파트	75.4	83.6	10.9%	6.7	8.0	20.7%	52.3	58.0	10.9%	16.5	17.6	7.0%
	연립	4.7	6.2	31.5%	1.6	2.2	32.3%	2.6	3.5	34.0%	0.5	0.6	14.9%
2억~ 3억	다세대	9.1	11.5	25.7%	7.8	9.7	24.0%	1.2	1.7	36.4%	0.1	0.1	26.8%
	아파트	76.8	95.6	24.4%	16.0	18.6	16.7%	50.7	62.3	22.8%	10.2	14.7	44.3%
	연립	1.9	2.8	47.1%	1.3	1.9	49.6%	0.6	0.9	38.8%	0.025	0.1	128.0%

□ 매매가격 변동과 전세가격 변동 분석

□  수도권 아파트 실거래가를 이용하여 전세가격과 매매가격의 인과관계를 분석한 결과 전세가격 변동과 매매가격 변동은 인과성이 낮은 것으로 분석됨

* 수도권 지역 아파트의 ‘13년 1월과 ’15년 1월에 실제 거래된 전세거래와 매매거래 5,116건을 이용하여 분석

* 전세가격과 매매가격의 분석에 사용된 회귀모형

(추정식) [eqn: TRIANGLE 매매가격변동률=상수항+ TRIANGLE 전세가격변동률 +오차항]

ㅇ 최근 2년(‘13년 1월~’15년 1월)의 회귀분석 결과는 전세가격이 1% 상승시 매매가격은 0.05% 미미하게 상승하는 것으로 분석 되었으나 설명력이 매우 낮아([eqn: R^2]=0.005) 전세가격의 상승은 매매가격의 상승에 미미한 영향을 주는 것으로 분석됨.

* 최근 1년(‘14년 1월~’15년 1월)의 분석 결과 또한 전세가격 1% 상승시 매매가격은 0.01% 상승하는 것으로 나타났으나 [eqn: R^2]값 또한 거의 0에 가까워 전세가격이 미치는 영향은 더욱 감소한 것으로 나타남

전세가격과 매매가격의 실증(회귀)분석 결과

구 분	회귀분석결과
	Parameter Estimates	Parameter Estimate	Standard Error	t Value	Pr > |t|	Adj R-Sq
‘13년 1월~’15년 1월	Intercept	7.47300	0.23148	32.28	<.0001	0.0056
	전세가격변동률	0.04749*	0.00869	5.47	<.0001
‘14년 1월~’15년 1월	Intercept	4.46675	0.09511	46.97	<.0001	0.0005
	전세가격변동률	0.01280*	0.00648	1.98	0.0482

* Parameter Estimate는 회귀 계수의 추정값으로 전세가격이 1% 상승했을 때 매매가격의 상승률을 의미함.

□ 최근 주택시장의 HAI(주택구매력지수)

□ ‘14년 4분기 수도권 HAI(주택구매력지수)는 138.1로 전년동기(134.9) 대비 3.2%p 상승하였고 점진적으로 개선 추세

ㅇ ‘13년 3분기 이후 수도권 주택가격은 지속적으로 상승하고 있으나, 소득증가와 저금리로 주택구매력은 꾸준히 상승

ㅇ ’14년 3분기 HAI는 LTV, DTI 완화(‘14.7.24)에 따른 대출 가능액 증가로 크게 상승하였으나, ‘14년 4분기는 소득감소로 소폭 하락

수도권	서울

구 분		수도권				서울
		종합	아파트	연립	단독	종합	아파트	연립	단독
2013	1Q	129.1	123.6	254.5	90.4	93.2	85.1	185.0	66.8
	2Q	131.0	125.4	258.5	91.1	94.4	86.0	187.9	67.2
	3Q	135.4	129.6	267.1	94.3	97.6	89.1	194.5	69.2
	4Q	134.9	129.0	268.6	94.5	97.5	88.9	196.0	69.5
2014	1Q	138.0	130.8	278.3	96.1	100.7	91.0	202.7	71.3
	2Q	134.9	127.7	272.9	94.0	98.5	89.0	198.7	69.5
	3Q	141.6	133.6	289.1	99.0	103.2	92.7	210.3	73.3
	4Q	138.1	130.1	284.6	96.9	100.8	90.5	207.7	71.8

주) 1. HAI = (중위 가구 연소득/상환가능 필요연소득) X 100

2. 중위 가구연소득 : 통계청 가계동향조사 5분위 가구소득 3분위값 적용

3. 상환가능 필요연소득 = 월 상환액 X 12개월 / DTI , DTI = 25% 적용

4. 월 상환액 = 대출금액 X 대출상환계수

5. 대출금액 = 중위주택가격 × LTV , LTV = 40% 적용

Ⅲ. 종합 정리 및 시사점

□ 전세가격 비율 상승폭이 높은 아파트는 2～5억원 전세가격대 및 중형 규모 아파트

ㅇ (전체 변화) `13년 1월 대비 `15년 1월 전세가격비율은 7.6%p 상승하여 60～70%내외로 집중된 비율이 70～80%대로 상향이동한 것으로 나타남

ㅇ (주요 특징) 서울 지역은 중대형 및 전세가격이 3～5억원인 아파트, 경기지역은 대형 및 전세가격이 3～5억원인 아파트의 전세가격비율 상승이 뚜렷함

ㅇ (원인) 소형 아파트 매매가격은 회복세로 전환되었지만, 중대형 아파트 매매가격은 하락 또는 보합세를 유지하여 이들 아파트의 전세가격 비율 상승폭이 높아진 것으로 분석됨

□ 전세가격이 매매가격에 근접하는 경우의 비중은 전체 대비 1% 내외

ㅇ (상하위 분위수 변화) `13년 1월 전세가격 비율의 상위 1%는 83.3%, 하위 1%는 27.5%이고, `15년 1월에는 상위 1%는 91.3%, 하위 1%는 32.1%

ㅇ (매매수요의 전환) 전세가격 상승으로 이들과 유사한 가격대에서 주택매매수요로 전환될 가능성이 높은 잠재매매수요층에 해당

ㅇ (전세보증금 반환 위험) 전세가격 비율에 대한 상위 1% 분위수가 90%를 초과하여 향후 전세보증금 미반환 위험이 높은 아파트 유형은 주로 중소형 규모 이하 및 전세가격대가 1~3억원인 아파트들임

- 해당 아파트 유형은 전체 대비하여 미미한 수준이지만 전세보증금의 규모가 크고 추가적으로 전세가격 비율이 증가할 가능성이 존재하는 만큼 지속적인 모니터링이 필요

□ 매매와 전세가격 차가 1억원 이하로 잠재적인 매매 수요층인 아파트는 주로 중소형 및 전세가격이 1～2억원대

ㅇ (잠재 매매수요층 신규 유입) `13년 대비 `15년 추가된 아파트 유형(매매와 전세가격 차가 1억원 이하)은 경기도 소재의 중소형 아파트와 서울 서북권 및 동북권의 2~3억원대 아파트

ㅇ (잠재매매수요 매입대상) 이들은 일부 주택구입자금 조달을 통해 매입이 가능한 아파트들로써, 임차(전세)수요가 매매수요로 전환될 가능성이 높은 아파트들임

□ 실제, 상기 아파트 유형들과 비슷한 규모 및 매매가격대의 매매거래량이 증가

ㅇ (대체재) 매매거래 증가량이 뚜렷한 주택은 중형 이하 및 3억원 이하의 다세대 주택 및 연립주택으로 아파트에 대한 대체재 역할을 담당하는 것으로 분석

□  전세가격과 매매가격의 인과관계를 분석한 결과 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 그대로 이어지지 않는 것으로 분석되어 안정적인 주택거래시장 기조는 지속될 것으로 판단

ㅇ  최근 2년(‘13년 1월~’15년 1월)의 회귀분석 결과는 전세가격이 1% 상승시 매매가격은 0.05% 미미하게 상승하는 것으로 분석 되었고, 설명력 또한 매우 낮아([eqn: R^2]=0.005) 전세가격의 상승은 매매가격의 미미하게 영향을 주는 것으로 분석됨.

□ (주택시장의 다변화) 과거 주택시장은 아파트 중심이었으나 연립․다세대 주택의 비중이 증가하면서 주택시장의 다변화 움직임이 나타남

ㅇ 최근 아파트 전세가격 상승에 따라 일부 임차수요가 매매수요로 전환되는데 연립․다세대주택의 매매거래량 상승은 연립․다세대주택이 아파트의 대체제 역할을 하고 있음을 시사